多宗高价地块闲置超一年 拿地大户无力开发卖股求生

拿地大户无力开发卖股求生

本报记者 朱开云

一项最新的调查数据显示2016年50个典型的高价地块?#20445;?#30446;前仅有7个项目入市29宗土地已开工但未开盘另有14宗尚未开工这也意味着有43宗土地项?#21487;?#26410;入市高价地块的入?#26143;?#20917;往往被市场用来解读房地产市场的基本面是楼市的风向标之一总体上来看高价地块遭遇到入市难楼市最严调控对高价地块影响如何?开发商如?#21619;?#24453;拿到手的高价地块?#20445;?#21271;京青年报记者了解到开发商围绕高价地块的断臂求生正在进行

多宗高价地块闲置超一年

一般而言从土地出让到房源供应尚有时间差今年的新增房源主要倚仗去年和前年获取地块能否顺利入市2016年是高价地块产生的高峰期全年产生了350宗高价地块其单价和总价都创造了纪录

根据克而瑞地产研究机构统计350宗高价地块绝大部分?#25216;?#20013;分布在一二线热点城市其中杭州南京天津上海等市的高价地块?#32972;?#20132;总价均超过了800亿元?#25103;?#30340;高价地块幅数更是达到了32幅

克而瑞地产研究?#34892;?#22312;对上述350宗高价地块进行综合考察后以城市房地产交易规模高价地块幅数地块交易时间等因素选取了50个典型高价地块作为样本进行分析从这50块高价地块建设现状可以看到其中只有7个项目进入了开盘阶段而在未开盘的43个项目中一年过去之后仍有多达14个项?#30475;?#20110;未开工的状态从全国范围来看在楼市调控的背景下高价地块遭遇了入市难的问题

14宗尚未开工的高价地块主要集中在广州深圳苏州厦门等核心一二线城市其中不乏2016年上半年便成交的苏地2016-WG-26号地块和厦门2016第021号同安区2016TP02地块闲置时间已达一年以上

开发商忌惮限价仍在观望

具体来看14宗地块中仅有4宗出让时便涉及动迁安居保障房建设等较为繁杂的手续相较于平整地块而言开发周期较长典型代表如南京栖霞区NO.2016G58号地块和深圳光明新区A646-0059地块多数未开工地块主要?#20174;?#24320;发商对政府政策的观望态度所致

这些高价地块项目一般都处于房价较高的核心一二线城市这些城?#22411;?#24448;也是2017年政府控房价的重点区域区域限价甚至?#21271;?#39640;价地块项目拿地楼面价当前入市必然亏本典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北仓街东地块拿地楼面价38960元/平方米目前区域最高限价标准为40000元/平方米若此时入市基本无利润空间可言

?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟表示2016-2017年购入高价地块的企业基本按照正常周期都会在2017年入市但全国?#32454;?#30340;限价政策导致大部分项目都处于停滞状态

张大伟认为限价条件下高价地项目入市?#35759;?#24456;高这些高价地块拿地时房企对市场过度乐观特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地块恰好分布在调控最?#32454;?#30340;15个核心热点城市整体看高价地块面临市场与政策双风险

面粉贵于面包 开发商按兵不动

据克而瑞地产统计目前50宗地块中近60%处于已开工未开售阶段整体高价地块项目的开发速度还是较为缓慢的排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块还有一些项目选择?#25628;?#36831;入市

克而瑞地产研究?#34892;?#20998;析人?#21271;?#31034;今年以来楼市调控不断升级?#20843;南ޡ?#33539;围力度?#20013;?#25193;容整体市场下行趋势也较为明显?#32469;?#26159;政府区域限价政策的出台对房企即将入市的高价地块项目冲击不小因部分高价地块项目拿地成本过高面粉贵于面包的现象屡见不鲜在高价地块成交楼面价与周边精品项目成交均价无异的背景下高端产品入市也很难有较高的溢价空间

以?#25103;?#33883;洲坝中国府项?#35838;?#20363;拿地楼面价为22103元/平方米目前周边项目在售均价也仅为22000元/平方米房企的入市积极性显然不高

一家知名开发商负责销售的副总经理对北青报记者表示高价地块如果现在入市必然面临亏损的?#32622;?/P>

去年4月15日南京举行的一场土地拍卖会拍出了麒麟板块的新高价位61轮的疯狂竞争之后北京京奥港以47.6亿元摘?#26126;?#40607;板块科技创新园?#34892;?#22320;区的G09地块楼面价高达22353元/平方米溢价率达163%当时据?#30340;?#20154;士?#28010;?2353元/平方米的楼面价未来的房价可能卖到40000/平方米但京奥港未?#35789;?#26368;终获批的房价为25000-27000元/平方米

产权变动频繁 部分房企退出

在严峻的?#38382;?#38754;前一些开发商选择了退出?#24615;?#22320;产统计显示2015年以来全国住宅类高总价地块单宗地块成交金额超过65亿的50宗地块中有32宗地块产权在拿地后出现了变动占比高达64%引入更多的?#24335;?#20998;担市场风险成为了市场主流其中部分项目都由拿地时的单个企?#24403;?#25104;了联合体操盘包括上海北京武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权的变动

2015年11月华侨城华润招商这三家地产央企组成联合体以83.4亿元的总价竞得北京丰台高价地地块由于地块的最终成交价格超出授权价格华润和招商地产陆续退出该项目

华侨城的项目权益先是由原来的33%变更为100%今年8?#36335;?#21271;京侨禧投?#35270;?#38480;公司(持有丰台高价地块项目)49%的股权转让今年11月28日华侨城正式挂牌转让侨禧剩余51%的股权华侨城退出之后丰台的高价地块项目最初的三位股东将全部退出

张大伟认为从?#24335;?#24773;况看2017年房企融资?#35759;仍?#26469;越大各种叠加的调控政策导致房企特别是过去两年拿地过于激进的企业只能选择卖股求生预计后续还有更多的项目会出现股权变动

调控不放松催促高价地块入市

为催促高价地块入市?#20048;?#24320;发商囤地今年9月下旬国土资源部部署开展住宅用地出让合同执行情况检查检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市省级国土资源主管部门可以将2016年以来房价地价上涨较快的其他城市纳入检查范围检查内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况重点?#21069;词?#24320;工竣工情况和出让价款缴纳情况按照国土资源部工作部署各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查提交报告

国土资源部明确此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房?#34892;?#20379;给通过检查督促加快住宅用地开发建设有助于?#32435;?#20303;房供求关?#25285;?#31283;定市场预期

今年11月住房和城乡建设部会同国土资源部人民银行在武汉召开部分省市房地产工作座谈会会议指出要切实防范化解房地产风险坚持调控目标不动摇力度不放松不能有任何?#25353;?#21475;气歇歇脚的念头要保持调控政策的连续性和稳定性把稳定房地产市场化解泡沫风险作为重中之重引导好市场预期?#20048;?#20986;现大起大落

多名房地产研究人士指出2018年楼市政策放松的概率很小开发商必须放弃跨越周期房价下一?#30452;恰?#30340;幻想开发商应该在产品和成本上下功夫投机心态只会让情况更糟

(编辑?#21644;?#26790;元
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