地王们的日子好过吗上海地王被质疑变停车场

原标题地王们的日子好过吗上海地王被质疑变停车场

地王们的日子好过吗

文章导读上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为高价拿地王地块是建立在对房地产后市乐观预期基础上的高收益的同时也存在极大的开发风险某种意义上说地王也?#20174;?#20102;开发商的一种赌徒心态

地王们的日子好过吗上海地王被质疑变停车场

京奥港未?#35789;?#21806;楼处(中国经济周刊记者 刘照普 摄)

(本文刊发于中国经济周刊2017年第50期)

案例一南京麒麟地王陷停工风波

是否停工?#20445;?#35828;法不一

据了解京奥港未?#35789;?#22320;处南京城东的麒麟板块项目分为ABCD四个区开发目前开盘销售的是A区的1号和5号楼共有154套房?#30784;?/P>

12月12日该项目第一次被曝出停工中国经济周刊记者前去采访时发现在项目一期工地的施工现场传达?#20063;?#29827;窗上被贴上了工程暂停大门封闭字样的白色封条

据现场工作人员向记者介绍开发商已经拖欠他们好几个月的工程款还有部分工人的工资也?#20174;?#25903;付?#25353;?#27010;有2000多万元?#20445;?#20182;们只得停止施工逼开发商支付款项已经停工近20天开发商必须付钱他们才会开工

在项目首次被曝出停工三四天后有消息称京奥港未?#35789;?#36825;个停工的地王项目又复工了中国经济周刊记者再次赶往项目现场发现一期工地现场仍旧空无一人只在传达室有一位保安

记者沿着传达室所在的天河路往南步行大概二三十米在另一处围墙豁口处发现里面有一辆挖掘机和一些打桩设备并在?#21592;?#25645;了几顶帐篷工地上的人员说他们属于二期项目的施工人员正在加紧进行施工前的准备工作京奥港未?#35789;?#21806;楼处的工作人员也向记者说这些人确实是二期项目的施工人员为了加快项目进度启动了二期项目施工整理准备工作

为什么一期项目的问题还没解决就启动了二期项目

记者多次联系京奥港集团及其设立的开发公司——南京华麟置业有限公司就京奥港未?#35789;?#20572;工情况进行求证核实但一直?#20174;?#22238;?#30784;?/P>

12月16日记者在南京365淘房网上看到一份落款为南京华麟置业有限公司的声明其中称近期我司注意到社会舆论对于我司开发的南京京奥港·未?#35789;?#39033;目(注册名睿创新筑以下简称?#26696;?#39033;目)工地停工信息的大?#30475;?#25773;及网络转载该报道内容失实?#29616;?#25439;害?#23435;?#21496;?#26696;?#39033;目的形象与声誉在此我司郑重声明如下该项目停工是为了全面配合近期南京相关部门的有关要求在政府规定的停工期限到期后该项目已于今日起恢复正常施工在今后施工建设过程中将一如既往地保质保量按期完成该项目的建设并将?#32454;?#25353;照商品房买卖合同约定的时间如期交付确保购房者的利益此次不实报道?#24405;?#23545;我司?#26696;?#39033;目造成?#25628;现?#30340;?#22909;?#24433;响对?#23435;?#21496;表示强烈谴责并保留追究法律责任的权利

12月18日中国经济周刊记者第三次来到京奥港未?#35789;?#39033;目工地发现一期项目工地仍处于停工状态现场没有一个人影据一位长期在项目工地附近经商的人士透露该项目今年五一的时候也停过一次工因为拖欠工程款施工方停工拿到钱才干?#30591;?#20294;经过协调后?#20174;?#22797;工了听说也没有拿到钱该人士说这一次停工施工方非要到钱不可否则就一直停下去目前一期工程的工人已经走得差不多了都到别的工地?#19968;?#24178;了不能闲着

地王项目是否如外界所言在亏本销售

2016年4月正?#30340;?#20140;楼市火爆之时经过61轮?#21495;模?#20140;奥港集团通过旗下嘉诚鼎盛房地产开发有限公司以47.6亿元摘得G09地块力压?#24515;现?#22320;栖霞建设新城地产等房企成为南京麒麟板块的地王楼面价为22353元/平方米溢价率达到163%

今年9月15日京奥港未?#35789;?#39318;次开盘推出154套房源?#31185;?#26041;米单价不到2.7万元仅比楼面价高出4000元/平方米左右楼盘置业?#23435;?#21578;诉记者当时领销售许可证时房管部门明确要求该楼盘不得超过2.7万元/平方米即政府对此区域的限价是2.7万元左右不准定高价怕因此拉高区域房价在售楼处现场的一房一价公示表上记者看到所有房源标价均没有超过2.7万元/平方米大都在2.5到2.6万元左右

一位熟悉该板块楼市的人士介绍说2016年4月京奥港集团拍下这块土地时周边新房价格才1.6万 1.7万元/平方米相隔不远的中海国际社区在2013年拿地时的楼面价仅为?#31185;?#26041;米五六千元

中国经济周刊记者查询南京国?#36742;?#30340;地块出让记录发现2013年2月19日南京国?#36742;?#20030;行该年度的土地市场第一拍中海地产以零举牌的24.92亿元底价一举拿下麒麟科创园G03住宅地块当时的楼面价算下来为5554元/平方米仅为京奥港地块楼面价的四分之一

记者了解到2016年10月有消息称京奥港未?#35789;?#35201;卖到4万元/平方米到2017年年初该项目对外放出的价格是3.5万元/平方米如今又降到2.7万元/平方米以下不过与此同时京奥港未?#35789;?#20063;由原来的精装房改为毛坯房销售

徐州上一房地产开发有限公司负责人许是焕对记者分析说开发商所定最终房价是由土地费用建安工程费税收财务费用管理开发费公共配套设施费所得税销售费用前期工程费基础设施费和净利润等加在一起得出的楼面地价是指该项目在销售时单位售价中所包含的土地成本一般来说土地成本占到开发成本的二分之一因此京奥港未?#35789;?#21482;?#26032;?#21040;44000元/平方米以上才能够有利润现在不到2.7万元/平方米的售价亏本销售的可能性非常大

对此分析和说法京奥港未?#35789;?#23448;方对于记者的采访要求一直?#20174;?#22238;?#30784;?/P>

地王土地所有权作?#35828;?#25276;

中国经济周刊记者在京奥港未?#35789;?#39033;目售楼现场还看到了一份权利瑕疵公示?#20445;?#31216;京奥港未?#35789;?#30340;项目土地使用权已设定抵?#28023;?#25269;押权?#23435;?#20013;融国际信托有限公司抵押登记部门为南京市国土资源?#37073;?#25269;押登记日期为2016年5月12日我司处理上述权利瑕疵的?#20449;担?#21150;理房屋所有权转?#39057;?#35760;?#30333;?#38144;抵押登记

由此可知京奥港集团在2016年4月份拍下该地块的次月就已将该地块抵押给了中融国际信托有限公司进行融资

据悉2016年5月为支付该地王地块的土地款京奥港集团向中融国际信托有限公司提出融资34亿元的申请发行中融-宏金46号集合?#24335;?#20449;托计划?#20445;?#20184;息方式是按年付息年化利息7.6%期限为12+6个月即满12个月可提前还款项目还款来源为银行开发贷款项目销售收入?#22270;?#22242;?#24335;?#25903;持中融国际信托有限公司称将对京奥港未?#35789;?#39033;目进行现场全面监管根据约定该项信托计划将在2017年12月底到期偿还

随着2017年12月底最终偿还信托?#24335;?#30340;最后截止时间来临京奥港集团能如期还款吗中国经济周刊记者多次致电试图联系采访中融国际信托有限公司客服人?#32972;?#26159;隐私拒绝对?#23435;?#39064;给予答?#30784;?/P>

南京资深地产评论人?#25628;?#35748;为在此轮调控中为确保房价环比不增长的限价硬指标地方政府使出杀手锏也就是新房销售价格不能高于本楼盘上一批房?#35789;?#20215;或不高于?#26223;?#22359;其他新房的平均售价在这种?#32454;?#30340;限价政策下地王入市?#35759;仍?#26469;越大随着持有时间增加越来越高的?#24335;?#25104;本使得地王越来越难获盈利

?#25628;?#20998;析说除了加强供给侧调控需求侧调控也在加强这些表?#36136;?#25910;紧信贷政策提高首付比例调高贷款利率严打消费贷等使得地王房企不仅融资成本增加甚?#38142;?#19981;到款融不到钱缺乏源源不断的?#24335;?#26469;源令京奥港集团这类热衷冒险拿地王的房企?#24335;?#21387;力越来越大以至于有?#24335;?#38142;断裂的危险

案例二上海地王被质疑变停车场

近期有上海市民向记者?#20174;?#31216;闽系房企融信中国控股有限公司(下称融信中国?#20445;?301.HK)位于静安区的一块地王项目已经变成废弃的共享单车停车场情况是否属实中国经济周刊记者赴实地进行采访

地王变停车场开发商项目开工进?#26085;?#24120;

融信中国位于静安区的地王项?#35838;?#20110;?#34892;?#31038;区地块其由两个相邻地块组成是2016年上海市?#34892;?#21306;域唯一地块作为静安与闸北两区合并后新静安首次出让的住宅地块2016年8月曾吸引近20家房企参与举牌

最终融信中国耗资超过110亿元楼板价超过10万元/平方米溢价率139%?#25353;?#36133;了包括保利融创在内的17家房企一举刷新上海宅地单价纪录

2017年4月曾有媒体报道称该地块没有开始动工的迹象和地块开拍前的情况几乎一模一样相比于2016年8月时的情况偏东侧的332-01-A地块依旧是空地偏西侧的333-01-A地块依旧作为停车场使用

地王们的日子好过吗上海地王被质疑变停车场

地王们的日子好过吗上海地王被质疑变停车场

偏东侧的332-01-A 地块正在开展桩基阶段的施工偏西侧的333-01-A 地块上则停放着一些汽车与废弃的共享单车(中国经济周刊记者 宋杰 摄)

2017年12月15日中国经济周刊记者在现场看到偏西侧的地块内停满了废弃的共享单车与大大小小的车辆并有大巴驶入停车现场有工作人员告诉记者此处变成停车场不过10天时间示意记者如果要停车的话过夜收费20元

此后记者就该地块开发情况采访了融信中国上海总部融信中国回复称上海?#34892;?#36335;项目分为东西两个地块将分批次开发目前东地块正在开展桩基阶段的施工西地块主要为东地块施工做筹备项目开工进?#26085;?#24120;符?#29616;?#31649;单位开发要求静安项目作为融信和万科重点合作的项目双方公司非常重视前期花费了大量精力做客户研究和产品定位期待给上海呈现比较好的高品质居住社区

据了解目?#26696;?#22320;块区域内有苏河湾华侨城万科绿洲雅宾利新湖青蓝国?#23454;?#39640;端楼盘与融信中国地王项目一墙之隔的?#21830;?#21033;名都城二手房均价约为8万元/平方米起

2016年10月万科曾入股?#34892;?#31038;区地块获得49%的权益融信中国方面表示融信万科对该项目有信心也是双方高度?#20013;?#30475;好上海的表现其次融信万科作为全国化布局的开发商也经历了不同的市场周期每个项目所处阶段开发策略也都会根据市场情况有所调整融信跟万科的合作不是第一次我们在过往的合作里整个经营情况是非常不错的双方的互信度很强不管是双方经营定位还是销售方面都磨合得很好所以我们对这个项目有足够信心

融信中国土地储备激进扩张

?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟对中国经济周刊记者分析说融信中国是非常激进的房企代表高杠杆遇到调控自然就成?#25628;?#21147;最大的企业代表这个地块是受调控影响最大的地块首先高总价自然融资压力和融资成本就高另外单价又非常高在限价下不仅仅是政策因素影响大对于市场来看目?#22885;?#24066;也不支持高端项目?#35748;?/P>

中国经济周刊记者注意到过去两年间融信中国完成?#35828;@阶时?#24066;场总部搬迁到上海实现全国化布局的快速发展外界认为丰富的土地储备成为其发展的杀手锏

融信中国年报显示融信中国在2015年没有收购任何新的土地截至当年年底其土地储备的总建筑面积约517万平方米

公开信息显示2016年融信中国在福州上海杭州厦门等地共收购了21宗地块总建筑面积为527.12万平方米一年内收购地块的总建筑面积超过了之前公司的土地储备的总建筑面积融信中国2016年年报显示截至2016年12月31日其储备总建筑面积约为1058万平方米

2017年融信中国则开启并购模式其中最大动作是以总计28.97亿元通过旗下全资控股公司受让?#19981;?#28023;亮房地产有限公司宁波海亮房地产投?#35270;?#38480;公司35个项目55%的股权与浙江第二大民营企业海亮集团旗下子公司海亮地产进行战?#38498;?#20316;财报显示截至2017年上半年融信中国的土地储备已达到1301万平方米新增的21幅土地主要位于福州杭州南京上海等热点城市

对于过去3年收?#21644;?#22320;的情况融信中国给中国经济周刊记者的回复称2015年融信因上?#34892;?#35201;?#35789;?#36141;新土地2016年融信在杭州市场获得较多土地市场认为融信比?#38686;?#36827;但?#23548;?#34701;信在杭州市场重点布局在G20之前公司2016年在杭州及上海地区拿下的项?#30475;?#37096;分的溢价率并不高以我司2016年拿地较多的杭州为例我司竞得的土地平均溢价?#24335;?#20026;27%

那么融信中国大规模拿地的?#24335;?#20174;何而来融信中国告诉中国经济周刊记者公?#26223;?#25569;市场机会基于公司良好的销售情况下合理补充土地储备我们拿地?#24335;?#26469;?#20174;?#38144;售?#24335;?#22238;笼

据融信中国12月6日的公告披露今年1—11月融信中国(不含合营及联营公司)总合约销售额约411.61亿元据了解融信中国2017年的销售目标定为325亿元截至11月已经完成约127%

此前曾有地产媒体对融信中国?#26102;?#36816;作的逻辑总结为?#21512;?#23545;旗下的土地进行高?#20048;?#8212;增加净资产—降低负债率—获得高评级—债权融资—再买地—再进行高?#20048;?/P>

对此融信中国向中国经济周刊表示公司获取的土地按会计准则都是以历史成本计价没有也不需要进行评估在报表上不可以按评?#20048;导?#20215;近年公司净资产增?#21448;?#35201;包括 一是通过IPO?#25216;式w?#20805;实公司?#26102;?#37329;二是通过快速开发加快项目交付结转获得留存收益增加三是公司继续推进轻资产战略部分控股非全资子公司在合并报表后增加了少数股东权益公司在发债时需在招债说明书中明确?#25216;式?#29992;途对于已发行的公司债已?#32454;?#25353;照招债书?#20449;?#29992;途使用?#24335;w?#20844;司债?#25216;式?#20840;部用于归还到期债务并没有用于买地

上海的地王们还好吗

第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董?#32511;?#21326;告诉中国经济周刊记者从上海近5年拍地的情况来看名义上溢价率高企的地王项目可谓非常多从2013—2017年土地拍卖的情况分析溢价率超过100%的土地就有70余幅通过其中20幅溢价?#39318;?#39640;的项目可以发现大部分位于城市的外围区域特别是临港片区由于起拍价格?#31995;停?#29978;至造成了溢价率达到了夸张的近400%不过即便如此成交楼板价大约为15000元/平方米属于溢价率虽高但成交楼板价绝对值尚可以接受的范围

但以上溢价?#39318;?#39640;的20个项目未必是受关注程度最高的项目第一太平戴维斯上海住宅销售部发现除了临港片区以外新静安的大宁板块和浦东前滩区域可谓是市场关注度?#32454;?#30340;热点板块在这些热点区域中有几个颇具代表性的项目例如大宁金茂府是大宁的首个高溢价率地王项目曾经备受市场关注的宝山顾村项目是2016年溢价?#39318;?#39640;项目静安?#34892;?#31038;区地块则是当年放出的唯一市?#34892;?#22320;块通过对这些地块的分析可以观察市场上高溢价率地王项目的动态和走势

从以上项目的现状看既有已开盘销售项目也有动工未开卖和未动工项目但从土地获得时间来看大致可以视为按着时间节点在走?#27604;]行?#39033;?#30475;?#26102;间节点考量节奏上确实稍有一些延后的迹象

唐华表示作为地王项目对开发商?#24335;?#38142;的考验尤其严峻不排除有部分开发商头脑过热在未做?#24335;?#35814;细?#25165;?#30340;情况下贸然拿了高价地块从而为今后埋下隐患的例子至于上海是否也会有类似南京地王停工情况发生这个虽无法断言但当前政府对于地块的出让均采用复?#38505;信?#25346;形式对于开发商的资质要求越来越?#32454;?#20063;是希望从源头上去控?#26222;?#31181;情况的发生

截至目前今年上海住宅市场的成交面积和成交金额均大幅缩水面积缩水56%成交金额缩水46%但成交均价上涨了22%可以说在今年?#32454;?#30340;预售证管控下上海住宅市场的成交出现了较为明显的萎缩

记者观察地王卖股求生

50宗高总价地块过半产权出现变动

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为高价拿地王地块是建立在对房地产后市乐观预期基础上的高收益的同时也存在极大的开发风险某种意义上说地王也?#20174;?#20102;开发商的一种赌徒心态

放眼全国随着持有时间的增加越来越高的?#24335;?#25104;本使得地王愈难盈利

?#24615;?#22320;产研究?#34892;?#32479;计数据显示2015年以来全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿元的地块合计有50宗这50宗地块中有20宗是2017年成交的2016年成交20宗另外还有10宗成交在2015年

50个项目中有29个项目基本确定了案名但从销售情况看预期接近万亿的50个项目目前的签约额合?#24179;?77.5亿元虽然2017年的高总价地块不太可能?#26143;?#32422;但按照正常的节奏仅从2016年及2015年的30宗高总价地块看2576.8亿元的土地款获得的网签销售额最多也仅仅277.5亿元

?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟分析认为从土地市场看2016—2017年购入高价地的企业基本按照正常周期都会在2017年入市但全国?#32454;?#30340;限价政策导致大部分项目都出现了入市难在此背景下除了2015年及2016年上半年的部分地块在2017年上半年前入市最近大部分项目都处于停滞状态

高价地项目入市?#35759;?#39640;而这些地块因为拿地时对市场过度乐观特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地恰好分布在调控最?#32454;?#30340;15个核心热点城市所以整体看高价地面临市场与政策双风险

从产权角度看50宗高总价地块因为涉及的?#24335;?#20307;?#30475;?#26377;32宗地块产权在拿地后出现了变动占比高达64%引入更多的?#24335;?#20998;担市场风险成为市场主流其中部分项目?#21152;?#25343;地时的单个企业变成了联合体操盘包括上海北京武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权变动

从?#24335;?#24773;况看2017年房企融资?#35759;仍?#26469;越大各种叠加的调控政策导致房企特别是过去两年拿地的过于激进的企业只能选择卖股求生预计后续还有更多的项目会出现股权变动

2017年住宅土地成?#24674;?#28176;出现?#20013;?#38477;温的现象多城市住宅土地溢价率明显下滑

?#24615;?#22320;产研究?#34892;?#32479;计数据显示2017年来一线城市合计成交住宅土地198宗成交金额达到了3715.15亿元创造了住宅土地年度成交纪录从溢价率看则只有18.76%是最近多年来的最低点

部分城市甚至开始出现了之前很少见的流标截至目前2017年下半年一二线城市住宅土地流标已经达到44宗其中一线城市北京出现一宗广州出现两宗合计数据相比2016年同期上涨?#26576;?/P>

(责编?#26680;?#32418;丽伍振国)
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