预测:2018楼市 房价最稳的一年

调控政策不会退出 杠杆买房门槛增高

2018楼市 房价最稳的一年

预测:2018楼市 房价最稳的一年

预测:2018楼市 房价最稳的一年

2017年即将过去2018年楼市的调控政策成为大众关注话题目前来看政策放松的可能性并不大12月23日住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示明年将针对各类需求实行差别化调控政策满足首套刚需支持改善需求遏制投机炒房

其实从2017年开始随着各地房地产调控政策的密集出台房价结束了快速上涨房地产开发投?#24335;?#19968;步放缓在房住不炒精神的指引下2018年的房地产市场将?#31283;?#20309;从市场研究机构中国指数研究院和链家研究院都接受了北京青年报记者的采访针对楼市下一步走向发表了自己的意见比较统一的是?#30340;?#19987;家普遍认为2017年将成为超级?#27604;?#26399;的尾巴中国房地产市场在调控压力下预计总体将保持稳定的态势

政策

松动几无可能

楼市从热到冷最关键的因素就是一系列调控的组合拳需求端的限购供应端的严控商办信贷端的去杠?#35828;?#31561;一系列的手?#31283;?#27004;市?#26438;?#38477;温但同时由于曾经楼市调控出现过先紧后松的情况因此这次调控政策能坚持多长时间成了购房人普遍关心的话题

对此中国指数研究院分析师对北青报记者表示短时间内将无法看到政策的松动监管层已经一再强调此次的楼市调控将建立长效机制长效机制建设迎关键期市场中长期运行环?#25345;?#27493;确立短期调控不会放松

另外未来楼市政策仍会延续房?#37038;?#29992;来住的不是用来炒的这一明确的主线坚持调控目标不动摇力度不放松保持调控政策的连续性稳定性把稳定房地产市场化解泡沫风险作为重中之重引导好市场预期

链家市场研究院院长杨现领也认为年末中央会议分析研究2018年经济工作指出2018年要引导和稳定预期加强和改善民生要加快住房制度改革和长效机制建设明年将是长效机制与短期调控结合的转折点将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化楼市政策不存在放松的可能不过他同时也表示由于现在北京等一线城市的政策已经十分严厉因此政策大幅加码的可能性也不大预计明年调控政策将以维持稳定为主

新房

投资增速进一步下滑

对于明年的新房市场走向中国指数研究院的市场分析师告诉北青报记者根据中国房地产业中长期发展动态模型测算2018年全国房地产市场将呈现成交回落价格趋稳新开工投资中?#36864;?#22686;长的特点

2018年新房投资增速将进一步下滑的观点杨现领也表示认同他认为除了货币信贷政策的收紧之外新房投资增速的进一步下滑还在于棚改货?#19968;?#30340;支撑力量弱化以及房地产企业融资渠道?#32454;?#21463;限融资成本上升等方面棚改由过去年均600万套减少到500万套对销售的拉动作用逐步减弱

具体来看2018年不同城市的走势会产生明显的差异其中一线城市的成交量可能会有所上升原因在于调控后需求被明显压制市场成交量明显低于正常水平以北京为例调控后北京全市月均成交?#30475;?#22312;1万套以下的低位明显低于2015年的正常水平随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多市场会小幅回暖2018年的月均成交量将高于现有水平向正常水?#20132;指?#20294;房价总体将保持平稳

信贷

个贷交易持续下滑50% 杠杆买房门槛增高

众所周知信贷一向是决定楼市冷暖的重要指标在没有加杠杆的情况下房地产的驱动力将回归基本面杨现领表示

事实上受全年信贷政策从紧的影响2017年个贷市场成交量表现不佳据?#30333;?#36186;金融数据统计显示2017年京个贷市场全年交易量同比去年下跌近50%左?#25671;?#22312;全年整体交易量中从二季度开始成交量的下滑尤为明显主要是?#20174;?#19978;半年3.17政策对购房人心理造成了较大影响导致了成交量的下跌

通过2017年1-12月全年个贷市场成交量的走势图可以看出全年的走势皆呈现出下滑的趋势?#30333;?#36186;金融品牌运营?#34892;?#24635;监吴昊表示 今年银行首套与二套房的利率纷纷取消了折扣优惠自从5月份开始二套房利率调整为?#32454;?0%而下半年从9月开始首套房利?#20107;?#32493;调整为基准或?#32454;?%首套与二套利率的双重?#32454;?#37117;为购房人买房增加了不少压力

除此之外由于今年银行按额度配比发放贷款因此在整体信贷政策趋紧的情况下银行贷款发放的整体水平便较为缓慢尤其是进入三季度和四季度后各家银行的放款更是异常缓慢而且贷款审批和办理的审查也比往年更为?#32454;?#36825;些都导致了个人住房贷款交易量的持续下滑不过吴昊预计明年购房人对于房价及二手房市场的观望心态或将逐渐松弛因此成交量可能出现稳步回升的趋势

市场

2018年整体楼市将下行

对于2018年的整体楼市走向中国指数研究院分析师表示总体来看本轮周期将持续5年或更长时间预计2018年市场将下行商品房销售面积受到调控政策和货?#19968;?#22659;的影响将出现回调全年降幅将达到9.3%~11.3%其中一线城市的销售面积将保持平稳二线城市销售面积或将出现较为显著的下降三四线城市在基?#23601;?#25104;去库存后也将随着二线城市面临市场下行的压力

鉴于一二线城市销售回落房企新开工意愿不足将使全国新开工增长受限预计全年新开工的增幅会维持在4.5%~6.5%之间投资方面受到新开工增速放缓的影响预计2018年企业补仓意愿保持理性在拿地投资支撑下投资或将出现小幅增长?#27573;?#22312;5.1%~7.1%之间价格受?#36739;?#21806;回落影响预计全年保持平稳

2017年月均新盘数量不足10个 3季度后各类住宅项目?#22411;?#20837;市

元月仅5个项目入市 2018住宅供应多元化

按?#23637;?#20363;辞旧迎新的1月都是楼市销售淡季北京青年报记者从亚豪机构了解到2018年1月北京住宅市场将有5个项目开盘新盘数量再次下滑到10个以下?#30340;?#20154;士分析受信贷收紧购房者观望等因素影响年末楼市骤然冷清因此开发商纷纷选择暂缓入市预计?#33322;?#21069;楼市将维持低迷走势房价将稳中有降

元月新盘只有5个 开发商选择观望

根据亚豪机构统计数据显示2018年1月北京商品住宅市场预计仅有5个项目入市其中包括金樾和著御景湿地及永泰·西?#25509;?#22253;3个纯新盘以及玺萌壹號院北京城建·北京合院两个老项目后期

对于元月市场新盘数量的骤减大兴区某楼盘营销负责人向北青报记者透?#35835;?#20182;的看法一方面在调控政策落地以来新房市场更加接地气?#20445;?#20135;品和价位都较为贴近购房者的置业需求和能力开发商对于开盘也更加谨慎另一方面快过年了开发商冲刺?#23548;?#30340;任务已经在12月份完成了不用再刻意追求销售额因此明年1月不会策划推新促销等活动

上述营销负责人表示从以往经验来看临近?#33322;ڣ?#21040;访购房人成交的可能性不大真正做出决定还要等过了年因此公司在?#33322;?#26399;间主要是蓄客开盘推新房源要等明年3月之后了

值得关注的是不仅是新盘供应有限不少在售项目都出现了去化困难的现象其中不乏之前?#35748;?#30340;楼盘亦庄某在售老项目多次成为当地的?#35748;?#30424;但新推出的一期三?#37038;?#25151;源在北京市住建委网站上的成交记录却只有几?#20303;?#25454;北青报记者了解这与该盘的定价策略有关今年8月份该项目推出的四?#37038;?#25151;源报价在6.5万元/平方米左右而此次开盘房源报价则为6.8万元/平方?#20303;?#30446;前市场上卖得好的房源都是低于市场价开盘的如果一二手房价格?#26500;b?#21487;能就要排队抢房了像不久前开盘销售了12个亿的首开·熙悦?#37096;?#23601;采取?#35828;?#35843;的策略定价低于周边的在售住宅1万-2万元/平方?#20303;?#32780;价格不降反升的项目恐怕就没那么容易去化了 ?#30340;?#20154;士认为这是市场降温的迹象也说明目前市场趋于理性买涨不买跌的投资逻辑开始淡化

成交数据显示新房交易量再次跌入谷底?#29616;ܣ?2月18日-12月24日北京全市新建商品住宅不含保障房共网签665套环比第50周减少374套下降36%?#30340;?#20154;士认为即便有项目赶在年底前冲刺入市但预计去化效果也不会太理想

三个原因导致新盘供应不足

成交的不理想也导致了新盘的入市态度很不积极1月份只有5个新盘也延续了2017年供应端的低迷态势数据显示截至12月26日2017年北京商品住宅市场仅有118个次项目入市同比减少162个新增供应19132套同比减少127%而月均入市量仅不到10个

?#31185;?#21407;因亚豪机构市场总监郭毅认为一方面是由于北京住宅土地供应的逐年减少2015年和2016年两年时间北京仅出让65宗住宅用地甚至比2013年一年的土地交易量还要低因此令2017年商品住宅市场出现了无米下炊的?#38480;ξ置?#21516;时还带来?#35828;?#20215;高企等市场现状

第二个原因是因为商办类产品在2017年被明确限制导致缺少了大量的类住宅产品要知道在2016年里不限购的商办类产品一度备受?#25918;?#26366;出现与?#21487;?#21697;住宅两分天下的?#32622;?#20294;好景不长随着这类违规产品被限制新房供应出现腰斩

最后导致新盘供应始终无法突破的最直接原因就是自2016年年底开始执行的高价项目取证受限并?#20197;?017年里不仅是高价盘一些高于区域价格的新盘也被限制入市要求价格达到合理价位才会批证入市这就导致很多受困于高价地的开发商不愿意主动入市也很难获得入市许可正是这三方面的原因使得今年北京住宅市场供应跌至历史新低点并且这种低迷的供应势头正在向2018年蔓延

明年3月份供应季将重启新盘供应多元化

不仅是1月份入市项目有限供应端的?#32479;?#24456;可能延续?#38142;航?#20551;期的2月份郭毅表示预计2018年北京住宅市场供应季也将在3月份开始重启而这轮重启也将一扫2017年的低迷颓势进入新盘密集入市期

在刚刚结束的中央经济会议当中已经对明年的房地产市场定下了基调要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性郭毅认为由此可以判断明年出现颠覆性政策的可能性较小房地产市场也将再度进入稳定发展期政策层面为明年市场供应的回升提供了稳定基础

除了政策保障楼市稳定性以外北京在2017年里成交了大量的住宅用地也将显著提高楼市新盘供应北京市住建委公示的数据显示截至12月27日2017年北京土地市场共成交71宗住宅用地这一成交量也创造了近4年的新高商品住宅规划建面达到739万平方米其中可售?#21487;?#20303;宅产品占比46%共有产权住宅占比42%另外还有84万平方米租赁型住宅产品

郭毅认为未来可售商品住宅与共有产权项目均规定了限售价格与面积多重成本压力之下唯有时间成本可控因此2017年成交的这些住宅用地也将在2018年开始启动上市步伐另外由于今年新出让的住宅用地全?#35838;?#38480;定售价的项目因此明年的房价水平总体可控有了这些限价产品的价格对冲对于高端住宅项目的控制也仍将处于放松周期而这些高端项目在经历了一年的被捂盘?#20445;?#39281;受?#24335;?#21387;力之后2018年入市积极性也将不断提升因此可以预计的是明年的北京楼市将同时出现普通商品住宅限价商品住宅高?#26494;?#21697;住宅共有产权住宅?#30333;?#36161;型住宅这也将使得2018年北京住宅供应市场多元化

对于明年的新盘走势安居客房产研究院首席分析师张波也预计明年符合购房资格人群绝对数值的增加?#35789;?#22312;目前调控政策不放松的条件下房价整体的下行动力并不强但同时为?#23435;?#24341;购房人也不排除一些项目价格可能出现明显的回调(记者 李桁)

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